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川觀調查 | 走出“衰敗”命運的小區:“32歲”的80號院如何找回青春?

 
發布日期:2020-03-23    文章點擊數為:    字號:[大] [中] [小]
 

??川報觀察記者 張明海

??我們住在小區里。

??小區是我們在城市的家,是我們感受城市溫度的第一道窗口,它決定著一個人的宜居感和幸福指數。2018年四川全省新增常住人口39萬,達8341萬,常住人口城鎮化率超過52%。

??從封頂開始,中國的房子到底可以撐多少年?70,50,30?2019年,一篇廣泛流傳的自媒體文章《當小區無法阻擋地走向衰敗》提出這樣一個問題。該文認為:大多數修建于90、00年代的房子已經不可阻擋地走向了衰敗,主要表現在基礎設施老化,比如電梯、樓道門禁、綠化等;管理失序,垃圾處理、亂停亂放、公共場所雜亂等等。

??小區“折舊”是客觀現實。關鍵在兩個方面:缺少持續性的投入(物管費提價總是一個很微妙的問題)、物業等居民自治組織管理能力的考驗(物業與小區居民間也總是有扯不完的話題)。

??而對于老舊小區來說,更是一言難盡:很多2000年以前修建的小區,沒有物業費和物業管理的說法,更沒有維修基金。數據顯示,根據全省排查摸底統計,四川有2.2萬個老舊小區,涉及房屋10萬棟,建筑面積2.2億平方米,涉及239萬戶、約620萬人,占四川全省城市(縣級)常住人口五分之一左右。

??記者從四川省住建廳獲悉,2019年四川完成735個老舊小區改造,惠及16萬戶,今年四川的目標更是進一步明確:今年全省將實施4193個小區老舊小區改造、惠及46萬戶。

??如何避免走向“衰敗”?是老舊小區和新小區同樣面臨的問題。即日起,川報觀察推出系列報道,探訪小區建設和管理的故事。

??固定布局

??工具條上設置固定寬高

??背景可以設置被包含

??可以完美對齊背景圖和文字

??以及制作自己的模板

??80號院已經“32歲”了。

??這對一個小區來說,這絕對算得上是“老年人”狀態。

??“房齡10年以上就可以算是老小區了,80號院現在已經32歲了。1996年買房時,這里還是縣城數得上的好小區,我在這里都已經住了24年。”現年55歲的前彭山玻璃廠職工李志明說。

??路面坑洼、雜草叢生、違章搭建、亂堆亂放……小區大門的左側墻面上,改造前的老照片展示著兩年前的景象—— 在李志明看來,實施老舊小區改造前的80號院怎一個“臟亂差”了得。

??3月20日,記者走進這一處位于岷江邊的80號院,但見小區內道路整潔,健身器材安裝一新,車位整潔有序,新設置的休息亭和座椅讓人一看就很溫馨。

??“簡直舊貌換新顏。”李志明用一個直觀的指標來告訴記者,現在這里的房價都值4000多元一平方米了,而在兩年前,基本上是連租都租不出去。

??80號院,是如何找回青春的?

??改造后的80號院。

??政府要介入,但“居民也要自己掏腰包才行”

??改變,發生在2017年6月。

??“最開始的想法,我們準備是花10多萬,把路面硬化打整好就行了,當時趕上老舊小區改造政策,改造提升就非常深入了。”城東社區工作人員張華平告訴記者,作為彭山區第一批重點改造小區,80號院建立于上世紀八十年代末九十年代初(從1988年開始分批修建),有房屋6棟,住戶158戶,居民們有漢、藏、滿、回、彝5個民族,是一個多民族聚居的小區。

??改造前的80號院。

??在彭山區,像80號院這樣的老舊小區還不少。數據顯示,彭山城區范圍老舊小區共計316個,涉及戶數15753戶,40887人,其中2000年以前修建的有238個,涉及戶數11664戶29830人。“彭山區整個主城區人口在10萬人左右,換句話說,有三分之一的人口是住在老舊小區里的。”彭山區住建局副局長林中飛告訴記者。

??地下管網改造、路面硬化,以及建設器材、休息亭、充電樁等公共設施補齊等等,在納入老舊城區改造后,這一切都在一年多時間內迅速改造到位。

??大頭解決了,而接下來,是小區墻面和防護欄安裝提升的問題——在這一方面,80號院的居民們自身承擔了10%的費用。

??“我區按照中央、省、市各級關于老舊小區改造精神,積極探索老舊小區業主繳納不少于改造資金10%的老舊小區改造自助費。”彭山區相關負責人告訴記者,在老舊小區改造中,“居民也要自己掏腰包才行”,這一方面是讓居民充分參與到老舊小區改造中來,另一方面,“居民自己交了費用,也會更加珍惜老舊小區改造的成果”。

??“100多戶,按照10%的比例,居民需要自籌將六萬多元,這筆費用根據每家每戶的面積平攤下來,一戶在400-600元左右。”李志明告訴記者。

??如何不反彈?“吵架有時候也是必要的”

??去年以來,到80號院參觀考察的人不少,有德陽的、攀枝花的、雅安的,甚至還有成都的,而大多數人都會問到一個問題:是怎么說服居民自己掏錢的?

??“涉及到收費,一開始大家肯定都不愿意,但因為被糟糕環境折磨久了,大部分人都是表示支持的,還是有個別住戶不是很配合。”80號院“首任”業委會主任宋元坤告訴記者,挨家挨戶上門做工作,“這個是為了大家的居住環境更好,小區品質的提升”。

??改造前的80號院。

??而實際上, 小區業委會也是在伴隨這一“收費”的過程而成立的——挨家挨戶拜訪,歷經一個多月,選舉成立了5個居民代表組成的業委會。

??“以前沒有業委會,就一個小區大門,一個老年人在大門口門房里住著作為棲身之所,幫忙照看一下門而已。”在80號院住了14年的宋元坤也是小區老住戶了,他印象很深刻。

??成立業委會,就涉及到要收費。“如果說改造費自己出可以理解,但是收物業費、停車費,很多人都一下子接受不了,畢竟大家從來就沒有交過物業費啊。”小區居民劉成紅說。

??專業的物業公司請不起,只有自己來籌建。而費用主要涉及到兩項:衛生費每家每個月30元、停車費每個月每家50元,這些費用主要是付給聘請的門衛工資和清潔費用,以及路燈、澆花用的水等公共開支,“每年初收費,每個月支出,都會在門口公示欄上貼出來,我們又不沾染任何好處,這方面我們硬氣得很。”宋元坤說。

??而吵架,有時候也是必要的。

??諸如此類的問題很明顯,小區只有24個車位,而小區里面有30多輛車。“有些住戶在新建的停車位上安上了車位鎖,搞成自己的專屬車位,這是不行的。雖然你是交了錢了,但是我們按照先后順序來,回來晚了,只有停外面路邊上,大家都是這樣一視同仁。”宋元坤不回避也曾“吵過架”。

??在林中飛看來,改造相對容易,難的是如何不反彈。“改造完成后繳納物管費,讓老舊小區改造成果長期保持下去,不反彈。”林中飛介紹,彭山老舊小區改造后由小區大多數居民集體自主選擇是否納入物業管理,積極探索推行社區黨組織領導下的居委會、業主委員會、物業服務企業共管共享的管理體制,激發群眾主動性、積極性,共同搞好老舊小區管理維護,形成常態長效。

??習慣“養成記”房價漲到每平米4000元

??3月20日,正值立春,這一天的陽光很明媚。正在小區里鍛煉身體外帶“巡視”的宋元坤發現,小區的健身器材上多了一些花花綠綠的東西——這是一些居民趁著天氣晴好曬被子和床單。

??“這樣做,是不對的,必須要糾正。”在宋元坤看來,從居民到“業主”的轉變,這需一個過程,習慣要慢慢的養成。

??這不僅包括繳納物管費換來安保、清潔等服務外,還包括生活習慣。“小區是多棟住房,人口結構比較復雜,而且大部分還是以老年居民為主。”

??硬件得到了改善,習慣也在慢慢養成,小區的綜合品質也提升了。

??改造后的80號院。

??“說句實在話,我們80號院的地段還是比較好的,在岷江邊上,附近學校、菜市、廣場、商場都很近,生活非常便利。”劉成紅告訴記者,早幾年,因為沒有跟得上的投入和管理,因為小區環境不好、治安差,好多人都搬出去了,房子賣也賣不出去,租也不好租。

??而現在小區房價漲到了4000多元一平方米,房也不發愁租不出去了——雖然這一水平在彭山城區談不上好高,但對于80號院這樣的老舊小區居民來說,絕對是一個振奮的信號。

??“根據我區已完成改造的老舊小區情況來看,這些小區整體環境得到顯著提升、治安防控更有保障,小區秩序井然提升,居民生活全方位得到了提升。以80號小區、廣旺小區為例,小區‘臟亂差’得到有效治理,小區房屋買賣均價、租賃價格,從改造前的約2600元/平方米和600元/月,攀升到改造后的4000元/平方米和800元/月,群眾得到實惠。”林中飛介紹說。

??“現在都有幾戶把房子賣出去了,去年有一戶不到80個平方,賣了38萬元。”在采訪中,李志明對這樣正在發生的事實已經習以為常,但他并不羨慕:“在這里住出感情來了,現在環境好了,什么又都方便,賣了干什么。”

??而讓李志明真正感興趣的是,去年有好幾戶搬出去的住戶重新裝修了房子后又搬回來了。“我相信,隨著管理跟上了之后,這里住起來會越來越舒服的。”

??彭山區住建局供圖

 
 
   
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